Підводні камені угод з нерухомістю

Обман на ринку вторинної нерухомості присутній ще з радянських часів. У країнах СНД він отримав ще більший розмах. Цей факт підтверджують і незалежні дослідження. Так, 27% опитаних власників відповіли, що найбільше їх лякають дії квартирних шахраїв. І справді, не тільки чорні маклери, а й «білі» ріелтори при нагоді вдаються до обману своїх клієнтів. І не варто думати, що якщо ріелторське агентство дуже велике і відоме, а приватний маклер приємний і ввічливий, то від них не варто чекати підступів.

Промахи та маніпуляції

Давно пішли в минуле дешеві шахрайства з наперстками, картами, “заламуванням” грошей і всякою іншою дрібною дурницею. Якщо і займається сьогодні хтось подібними дурницями, то тільки від убогості власної фантазії. На зміну “копійчаним” шахраям прийшли витончені комбінатори, що працюють винахідливо, натхненно і по-крупному. І операції з нерухомістю тепер для них справжній клондайк. Будь-який експерт, довго не роздумуючи, скаже, що всі способи шахрайств з житлом перерахувати сходу просто неможливо, весь обсяг знань з цієї теми тягне на вагомий енциклопедичний том.

«Обманні дії, з якими можуть зіткнутися споживачі, умовно поділяються на чотири основні групи, – перераховує Олег Самойлов, генеральний директор« Релайт-Нерухомість», – а саме: юридичні маніпуляції, технологічні каверзи, фактичні фальсифікації і, скажімо так,”милі пустощі”. І що особливо цікаво, представники юридичних промахів, за великим рахунком, шахраями вважаються постільки-поскільки. Як правило, це працівники нашвидкуруч інструктованих фірм, і пояснити їх грубі документальні помилки можна лише тим, що професійна діяльність з перших днів складається не зовсім вдало, їм “до зарізу” потрібні гроші, і вони готові хапатися за будь-яку роботу, включаючи ту, в специфіці якої або не розбираються зовсім, або орієнтуються дуже поверхово. Зате безграмотністю самопальних брокерів з успіхом користуються різноманітні нечистоплотні типи, які залучають такі агентства в якості офіційного прикриття для своїх “чорних” справ ».

На противагу першій групі, не покладаючи рук працюють на ринку і компанії, спеціально створені на короткий термін. Але ці вже переслідують шахрайські цілі з самого моменту створення. Варіацій на цю тему існує дуже багато: починаючи з використання сумнозвісної практики «інформаційних агентств», які торгують відомостями про неіснуючі об’єкти нерухомості, і закінчуючи тим, що подібна організація цілком може представляти собою умовно-легальну «оболонку», в рамках якої ведуть свою діяльність чорні маклери.

Власне, про чорні маклерів. Їх не варто плутати з приватними, які, як правило, просто трудяться поодинці, працюючи на себе, і аферами ніколи не займаються. А от чорний маклер – завжди шахрай, причому працює в складі кримінальної «групи товаришів», в яку як інформаторів можуть входити працівники ріелторських агентств, підставні нотаріуси та чиновники, а часом і працівники міліції. Мета проста: відбирання грошей і житла у громадян, яким шахраї продають або «товар з душком», або шляхом шахрайських дій віднімають житлоплощу. Ось досить  поширений приклад. Один чоловік вирішив обміняти свою квартиру з доплатою на меншу. За порадою колег звернувся до «відомих ріелторів». Документи на брокерську діяльність, природно, не перевірив, сподіваючись, що друзі підводити не стануть. Обговорили з «ріелторами» деталі угоди, трохи поторгувалися, зійшлися в ціні і вирішили обмити домовленість. Скільки пили і що – клієнт не пам’ятає. Але прокинувся він уже в чужій квартирі. Вірніше, була-то вона колишньою, рідною, в якій гулянка починалася. Але от права на дане житло належали вже його товаришам по чарці, переселенцям з Азербайджану. Вони йому й ткнули завірені «нотаріусом» папери, під якими стояв його власноручний підпис.

«Іншим ефективним способом відбирання грошей стало шахрайство з авансами, – доповнює список афер Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість». – На продаж виставляється квартира за ціною набагато нижче ринкової. Далі, укладаючи договір, ріелтор з фірми-одноденки приймає аванс. Після закінчення певного часу така фірма з’їжджає з офісу і ховається: повернути гроші і знайти винуватця практично неможливо».

Взагалі, всі юридичні і технологічні маніпуляції можуть розвиватися за двома основними варіантами. Перший шлях – свідомо кримінальні справи, до яких можна віднести продаж нерухомості за підробленими документами, фіктивними дорученнями, при цьому, як правило, використовуються паспорти з переклеєними фотографіями. Другий варіант – більш «м’які» хитрощі, в рамках яких відбувається продаж об’єктів, що мають істотні правові дефекти. Мало того, після закінчення якогось часу шахраї можуть постаратися вилучити у покупців і цю нерухомість вже через суд або отримати за неї додаткові гроші.

У інструментарії для проведення технологічних маніпуляцій входять різноманітні «грошові ляльки», варіації на тему розрахунків за заниженою вартістю, зазначеною в договорі. До найбільш же витончених способів можна віднести і складання умов доступу до банківських комірок (ячеек), через які проводиться розрахунок між учасниками угоди. Складається документ таким чином, що у продавця виключається можливість відкрити комірку та вилучити гроші за продану квартиру. «Цілком випадково, – розповідає Олег Самойлов, – працівникам нашого агентства довелося зіткнутися з таким неборакою в офісі одного з банків. Слово за слово, літній чоловік, який продав свою квартиру, попросив у порядку прохання поглянути на умови доступу до комірки, на яких наполягали покупці. Заглянувши в банківську угоду, наші фахівці визначили, що в межах строку, відведеного продавцеві на доступ, він у жодному разі не зможе виконати ряд умов, при досягненні яких йому може бути надано право заглянути в комірку. Ну, а потім право доступу до сейфа переходить до покупця, який, заволодівши квартирою, на цілком законних підставах може забрати гроші, їм же залишені в комірці. При цьому будь-яких аргументів “на перспективу” шахраї продавцеві просто не залишили, оскільки пункт про термін розрахунків у договорі купівлі-продажу був сформульований таким чином, що всі виплати повинні бути зроблені ДО підписання договору. Довелося заступитися за бідолаху і вплутатися в неприємні переговори з шахраюватими покупцями. Ті в свою чергу підняли страшний крик, особливо наголошуючи на тому, що сторонні люди не мають права пхати свої носи куди не слід. Проте, зрозумівши, що справа пахне наслідками, вважали за краще розвернутися і піти».

Підробки і витівки

Третя група шахрайств – фактичні підробки. У цьому випадку придбане право власності, як правило, не страждає, однак реально куплений об’єкт може істотно відрізнятися від того, який клієнт планував придбати. Приміром, продається квартира без обробки або знаходиться у поганому стані. Однак показується покупцеві не вона, а подібна за параметрами і краща за станом, в тому ж будинку. Для цього «підставна» квартира попередньо орендується на короткий термін і на ній змінюється номер. Покупці, як показує практика, такими «дрібницями», як перевірка нумерації, в ході оглядів особливо не «заморочуються». Класичний випадок, коли сибіряка-нафтовика, який абсолютно не орієнтувався у столичних вулицях і бажав придбати квартиру на набережній Фрунзе, заздалегідь змінивши табличку, привезли на Симоновський вал, не знає хіба що тільки початківець ріелтор. Суть справи в тому, що підставну квартиру нафтовику успішно і продали. Тобто дивився він квартиру на Фрунзе, а купив на Симоновському валу.

Нарешті, до «милих пустощів» можна віднести досить грубе захоплення чужої житлоплощі. Але ж, дійсно, рейдерські нальоти починаються, здавалося б, просто з пустощів. А відбувається це так: в комуналці купується кімната, або, як кажуть юристи, частка (доля). Уявімо, що житлове приміщення має кількох власників. Це можливо, наприклад, при отриманні квартири у спадок або в результаті приватизації. Житлова площа одного власника може бути зовсім незначною, але в силу невеликої кількості квадратних метрів використовувати свою частку за призначенням її власник не має фізичної можливості: не можна ж поселитися, скажімо, на трьох квадратних метрах. Щоб отримати хоч якісь гроші, він готовий продати свою частку нерухомості практично за безцінь. Цим і користуються квартирні аферисти. Прикупивши, наприклад, половину вартості частки однокімнатної квартири за $ 15 тис., вони починають створювати для інших мешканців нестерпні умови для проживання, найчастіше підселять сумнівних родичів у вигляді циган, п’яничок, бомжів або хронічних скандалістів. І нікому ж не поскаржишся: все відповідає чинному законодавству. Жертвою стає інший проживаючий в квартирі власник. Вихід один – роз’їжджатися. На що і роблять основний упор шахраї. Квартира продається за $ 150 тис. і вказана сума ділиться порівну між власниками-мешканцями і власниками-аферистами. В результаті останні отримують прибуток, що дорівнює $ 60 тис.

Втім, до всіляких «милих пустощів», головною з яких є так звана «прихована комісія», можуть вдаватися і працюючі на законних підставах ріелтори. Йдеться про отримання брокером додаткового, узгодженого з покупцем надприбутку, одержаного за рахунок приховування від клієнта інформації про реальну ціну угоди. Тобто ріелтор при цьому, по суті, краде гроші у свого замовника.

Природно, що подібне злодійство можливо лише у випадку, коли інформація про реальні параметри угоди прихована від клієнта. Так що якщо ріелтор перед переглядом багатозначно закочує очі і таємничим шепотом лопоче, мовляв, «про ціну ні слова», саме час насторожитися …

Вибір жертви

«Діяльність шахраїв, на думку експертів, направлена ​​в першу чергу на так звані незахищені верстви населення, до яких відносяться самотні люди похилого віку, люди, які страждають наркоманією та алкоголізмом, недієздатні або обмежено дієздатні інваліди, діти-сироти, виховані в дитячих будинках. Найчастіше злодії переоформляють їх квартири за дорученням на яке-небудь підставну особу або за підробленим паспортом переписують на себе. Так було одного разу, коли допитлива покупниця звернула увагу на те, що у жінки-продавця щось не в порядку з фотографією на паспорті: на попередньому знімку обличчя чисте, а на другому – родимка на щоці. Цей, здавалося б, дрібниця змусив покупця звернутися в міліцію. А там вже і з’ясувалося, що справжня власниця продаваної житлоплощі втоплена, а від її імені діє недбало загримований двійник.

Колишніх власників виписують з квартири і переселяють у віддалені райони, часто за межами міста, в кращому випадку в сільський напівзруйнований будинок. «Зазвичай отримані таким шахрайським шляхом квартири продаються за цінами нижче ринкових, – розповідає Ірина Шугурова, заступник генерального директора “Міель-брокеридж” з правових питань. – Тому необхідно бути особливо уважним при перевірці об’єктів, що продаються за дорученням або за заниженою, по відношенню до існуючого на поточний момент середнього рівня цін, вартості. Безумовно, не можна стверджувати, що будь-який переїзд літньої людини може бути пов’язаний з шахрайством. Ситуації, коли літні люди продають міське житло, щоб переїхати в більш спокійне місце, за місто і отримати як доплату гроші, що називається, “на старість”, безумовно, можливі, але досить рідкісні».

У той же час практика показує, що квартирні аферисти і шахраї відмовляються провертати різного роду махінації з людьми вольовими, з сильним і незалежним характером. Мало шансів стати об’єктом нападу на їхні гроші і квартиру у людей заможних, зі зв’язками в чиновницьких колах та правоохоронних органах. Шахраї знають, що змусити таких власників на продаж квартири і перехитрити їх в процесі угоди – завдання важке і практично нездійсненне, і часто це закінчується для аферистів тюремної камерою.

Але якщо все-таки клієнт клюнув на гачок шахрая і в результаті виявився обдуреним, рецепт простий і очевидний: негайно звертатися в поліцію і прокуратуру і, якщо це ще можливо, бігти до місцевого реєстру із заявою про припинення державної реєстрації угоди. А з іншою заявою – в банк, через який здійснюються розрахунки, з проханням закрити доступ до комірки з грошима.

Але найкраща методика – не чекати, коли здійсниться обман, а робити необхідні дії, спрямовані на профілактику шахрайств. «Звичайно, – підводить підсумок Олег Самойлов, – саму побиту і банальну, але правильну пораду: не економити на професійній ріелторській підтримці. Ну, а якщо все ж таки дуже хочеться зберегти енну суму, принаймні, не варто відмовлятися хоча б від консультаційної допомоги. До речі, вже багато років правові поради продавцям на безоплатній основі дають співробітники більшості провідних агентств нерухомості».

Джерело

Share Button
!

правила коментування

Поділіться думками





реклама: