Як не стати бомжем, або увага – шахраї!

Сьогодні в Україні жертвами квартирних афер стають все більше і більше людей. Скільки не пиши, не попереджай. Чи то число дурнів росте, чи то квартирні шахраї стають вигадливіші. Але, швидше за все, проблема комплексна.

Добровільний шлях в бомжі

Був випадок, коли в районний відділ Житомира примчався із завиваннями здоровенний мужик. Виявилося, що він продав власну квартиру за 950 гривень. Мила сімейна пара знайшла його і запропонувала купити його житлоплощу, а замість запропонувала квартиру в Одесі. Добре відсвяткувавши операцію, мужик щось підписав.

Прочумався він вже за найближчим сміттєвим баком в районі Молдовиї, але без гроша в кишені. Довелося місяць збирати пляшки в чужому місті, щоб заробити на зворотний проїзд. Повернувшись, він виявив, що в його квартирі живуть чужі люди, і вона, між іншим, згідно всім документам, вже зовсім не його. Міліція поспівчувала, покивала головою, але допомогти бідоласі нічим не змогла – він сам підписав всі документи про продаж квартири.

Як рієлтери організовують лохотрон

Проте, частіше всього, люди стають жертвами не окремих шахраїв, а добре організованого угрупування, того, що ховається під гордою назвою «агентство нерухомості». Давайте, глянемо тільки, як рієлтери пудрять мізки своїм клієнтам і «чесно» заробляють на вас. Отже, що ж гарантують численні агентства:

1. Для покупців нерухомості – ексклюзивний доступ до платних баз даних типу система «HOUSE» (наприклад, цим грішить корпорація «Благовіст»). «З цих баз ми запропонуємо вам квартиру ще до того, як оголошення про її продаж вийде в газетах». Це частково вірно. Але агенти умовчують про те, що ця перевага в 1-2 дні ніколи не робить погоди. Зараз не той час, коли квартири хапають, тільки вона з’явилася у продажу. Таємних варіантів не буває, якщо квартира продається, то знайти її реквізити за допомогою інтернету можна і самостійно.

2. Перевірка юридичної чистоти квартири у агентів зводиться до вивчення архівного виписування з будинкової книги. Хоча вони запевняють, що перевіряють квартиру за «своїми джерелами». Виявляється, що архівне виписування – і є найточніше джерело, про яке можна безкоштовно дізнатись через комунальні і житлові служби, якщо не лінуватися.

3. Гарантії по безпеці операцій агентства іноді оформляють якимсь сертифікатом. Але юридично агентство навіть при бажанні не зможе нести відповідальність за визнання операції недійсною, оскільки воно не є стороною операції. Це значить, що у випадку, якщо одна із сторін затіє судову тяжбу про визнання операції купівлі-продажу квартири недійсною, відповідачем по справі будете ви, а агент (або агентство) – лише свідком або третьою особою, що не заявляє самостійних вимог на предмет суперечки.

4. Аванс або завдаток за попереднім договором майже у всіх випадках рівний розміру винагороди агента і негайно передається останньому. Таким чином, покупець квартири фактично заздалегідь оплачує послуги агента ЗА продавця. І це значить, що повернути ці гроші буде непросто.

5. Але найголовніший лохотрон полягає в наступному: ви знаходите в газеті або на сайті оголошення про продаж квартири, дзвоните по ньому, і виявляється, що ви потрапили в агентство, де вам заявляють, що для проглядання квартири потрібно укласти з ними договір («ми ж не можемо працювати безкоштовно!»). За договором на підбір квартири (надання інформаційних послуг і супровід операції) вам треба заплатити кругленьку суму, і після здійснення операції – ще 3-5% від вартості квартири, яку збираєтесь купити. Вся фішка в тому, що ТАКИЙ ЖЕ договір укладає з агентством і продавець квартири з єдиною лише різницею – він не вносить передоплату. В результаті агентство одержує гонорар з продавця і гонорар з покупця, тобто 6-12 % від вартості квартири. Красота!

Про продаж і оренду

Тепер перейдемо до частковостей. Існують десятки видів квартирного шахрайства. В основному, вони діляться на ті, які здійснюються під час продажу або оренди квартири. Шахраї скоюють операції з квартирами (будинками), які їм не належать, а справжні власники про це нічого не знають. Ось основні різновиди:

1. Оренда з подальшим продажем. Квартира знімається у власника, при цьому шахраї заволодівають оригіналами встановлюючих право документів. Після чого такий об’єкт виставляється на продаж. Один з членів злочинної групи видає себе за власника (ідеальний варіант, якщо при цьому вдається заволодіти паспортом господаря або одержати новий замість «загубленого»). На об’єкт рано чи пізно знайдуться «лопухи». Потім відбувається “псевдооформлення”, отримання авансів з десятка «клієнтів». Після чого шахраї ховаються.

2. Продаж об’єкту по дублікатах документів. Шахраї видають себе за господаря.
Заволодівши обманним шляхом паспортом продавця, він (шахрай) одержує дублікати документів. Надалі здійснюється пошук справжнього покупця і здійснення операції з ним, минувши господарів (іноді для цих цілей фабрикується довіреність).

3. Продаж неприватизованих квартир. По газетних оголошеннях шахраї знаходять громадян, яким треба зробити «термінову приватизацію» своєї нерухомості, і пропонують їм послуги з «прискорення процесу». Далі можливі два сценарії: або шукається покупець на ще неприватизоване житло, або відбувається переоформлення «свіжоприватизованої» квартири на підставну людину, минувши господарів.

4. Уявна смерть власника або псевдозаповіт”. Фабрикація фальшивих свідоцтв об смерті на живу людину.

Багатократний продаж або оренда

Шахрай продає або здає один і той же об’єкт відразу декільком особам, одержуючи зі всіх гроші. Технологія цього шахрайства проста: отримання дублікатів, виготовлення фальшивих документів, підробка паспортів. Цікаве те, що часто власник нерухомості вступає в злочинну змову з шахраями, а надалі зображає з себе потерпілого.

Цей вид шахрайства також поширений на ринку новобудов. Його особливістю є те, що компанія-забудовник (або аферисти, діючі «від імені» останньої) пропонує внести гроші за житло ще до того, як будинок прийнятий. Одна і та ж квартира може продаватися по кілька разів різних покупцях.

Операції з «паленою» житлоплощею

Покупцю пропонують за заниженою ціною «палені» об’єкти – квартири, кімнати або будинки, власники яких звільнили житлоплощу в «добровільно-примусовому» порядку. Тобто, під впливом шантажу або загроз, або взагалі були фізично знищені.

В таких випадках з «продавцем» звичайно працює злочинне угрупування – бандити скоюють насильницькі дії, шахраї відмивають «палево», корумповані чиновники забезпечують швидке оформлення і прикриття. В більшості випадків злочинці не наважуються відразу запропонувати такий варіант покупцю – приміщення проходить «відмивання». Тобто, об’єкт переоформляється 1-2 рази на «чистого» громадянина, що вступив в злочинну змову з шахраями.

“Псевдоформлення” операцій

Псевдонотаріальне оформлення. В цьому випадку шахраї користуються липовим друком нотаріусів або навіть відкривають “нотаріальну” контору. Нотаріус може бути і справжній, але аферисти дуже технічно підведуть вас до його двійника прямо в стінах справжньої нотаріальної контори. Останнім часом аферисти все частіше вступають в злочинну змову з помічниками або виконуючими обов’язки нотаріусів (а іноді, якщо операція «жирна», то й із самими нотаріусами), і в журналі реєстрації нотаріальних дій «з’являється» відповідний запис.

Власне, псевдореєстрація. Клієнт, довірившись шахраям, дає їм довіреність на право реєстрації операції, мовляв, «це – пуста формальність». Або бере участь в реєстрації, абсолютно не вникаючи в суть, що ж відбувається. Через 10-20 днів шахраї вручають жертві «документи», зовні дуже схожі на необхідні, і отримують від нього гроші. При цьому одночасно організовується «багатократний» продаж об’єкту іншим покупцям.

Псевдодоверенності

Часто «лопухи» потрапляють в сіті шахраїв при оформленні різної довіреності, передбаченої чинним законодавством (загальна, спеціальна, разова, в порядку передоручення, господарська). У всіх вказаних випадках можливі два різновиди афер:

1. Ця афера одержала назву «Довіреність, підписану лівою рукою». Продавець нерухомості вступає в злочинну змову з аферистами, вони разом йдуть до будь-якого нотаріуса, і продавець дає на ім’я одного з шахраїв генеральну довіреність на право розпорядження своєю квартирою. Але при цьому, щоб надалі затверджувати, що довіреності нікому не давав, продавець підписує її «лівою рукою». Тобто так, щоб згодом судово-графологічна експертиза визнала, що підпис виконаний іншою особою. «Лох» вселяється в квартиру, а через декілька місяців на порозі з’являється продавець, який стверджує, що він квартиру не продавав, довіреності не підписував, а був у від’їзді.

2. Явно фальшива довіреність. В цьому випадку документ або грубо фабрикується, або шахраї вступають в злочинну змову з помічником нотаріуса для занесення запису про видану довіреність у відповідний реєстр.

Отримання авансів

Шахраї-рієлтери, які працюють за цими схемами, називають «авансовиками». Ось декілька прикладів роботи таких аферистів.

1. Коли жертва дає «продавцю» недорогої квартири аванс, то останній благополучно ховається, обібравши аналогічно ще десяток «лохів». Основні ознаки цієї нехитрої афери: явно занижена ціна об’єкту, вимоги більшого авансу, ніж прийнято на ринку, усіляке «зволікання» продавцем моменту оформлення і остаточного розрахунку (щоб зібрати більше клієнтів).

2. «Безвідсотковий кредит у населення»: коли збираються гроші, незаконно утримуються і віддаються клієнту назад мінімум через 2-3 місяці. Найгірший варіант, коли фірма просто збере гроші з декількох чоловік, а потім її засновники знакають.

3. Третій різновид роботи «авансовиків» такий: жертві, яка має якісь гроші, але явно нездібної за себе постояти, видається аванс (оформляється, до речі, як завдаток). Надалі, вказана сума – помножена в два, три, а то і десятиразовому розмірі – «вибивається» під різними надуманими приводами.

“Обміни”

Існує значна кількість способів, як «обдурити» довірливих клієнтів під час обміну квартир.

Зірвана операція. Жертва дає згоду на обмін на дуже вигідних умовах або коли аферисти одержують з «лоха» гроші, операція раптом «різко зривається».

Відмова від завершення обміну. У разі нерівноцінного обміну одна із сторін, що одержала доплату, не з’являється за обмінним ордером або на реєстрацію, або відмовляється зніматися з реєстраційного обліку (виписуватися).

Одночасне заволодіння двома об’єктами. Схема організовується квартиронаймачами неприватизованого житла, що вступили в злочинну змову з аферистами. Спочатку знаходиться жертва, охоча вчинити обмін свого приватного житла (що знаходиться у власності) на неприватизоване (муніципальне або відомче), яке «пасуть» шахраї. Схема оформлення подібного обміну така громіздка і заплутана, що за час ходіння паперів по інстанціях аферисти встигають приватизовувати і продати вже іншому «лоху» неприватизовану квартиру, на яку одержує обмінний ордер перша жертва(справжній!) .

Замість післямови, або безкоштовна порада

Перша і, мабуть, єдина умова правильного оформлення операції – бути гранично уважним при оформленні. Крім того, корисно користуватися послугами державних нотаріусів або нотаріусів з хорошою репутацією. При оформленні операції з вами повинен бути ваш юрист, який від початку і до кінця прослідить за її законністю. Інакше, можете залишитися не тільки з носом, але і без штанів.

Share Button

1 коментар до “Як не стати бомжем, або увага – шахраї!

  • 10.07.2016 at 20:58
    лінк на коментар

    В Ровно в новостройке на ул Липинского, 55 проворачивали сделки с продажей квартир и тем самым обманули многих покупателей. Замешаны ген подрядчик ООО “Новострой-Ровно” Ненахова Оксана Николаевна и аферист – исполнитель строительных работ ООО “С.И.С.” Самчук Игорь Сергеевич, якобы за выполненную работу получает квадратные метры в новостройке, а затем продает их по несколько раз разным клиентам. Также были другие объекты на ул. Черняка, 38 (ООО Аванти) и на ул. Небесной Сотни, 66 (Риверсайд).

    Сейчас этот деятель перебрался во Львов, так что скоро будут новые пострадавшие ;(
    Будьте осторожны, не подписывайте предварительные договоры купли-продажи квартиры и не давайте деньги на руки !!!

    Відповісти

Поділіться думками