Шахрайство яке воно є

Що потрібно знати нам з вами в наш не спокійний час.

Ця стаття носить ознайомлювальний характер, а не керівництво до дії.

Шахрайство, не менш стародавня професія, ніж проституція, воно таке ж старе, як і головні вади людини – самовпевненість в своїй вишуканості, виняткової непогрішності та вічне прагнення до “халяви”.

Нам завжди здається, що ми розумніші, обережніші, далекоглядніші, а чужий досвід і кримінальні історії – це банальні байки. Але все це до тієї миті, коли не починаємо усвідомлювати що МИ самі – жертва, і що потяг вже давно пішов, і наздогнати його немає можливості.

Кримінальний кодекс пише м’яко: «шахрайство – це заволодіння чужим майном шляхом зловживання довірою», насправді шахрайство виникає з 2 обов’язкових доповнень – цінного об’єкту і бажання жертви одержати його швидше або дешевше (або те і інше), ніж він коштує або є насправді.

Стрімке зростання цін на житло в поєднанні з тотальною правовою неписьменністю і самовпевненістю, створило ідеальне поле для квартирних аферистів не тільки в Москві та Києві, а й у регіонах також.

Ця стаття містить лише декілька історій, практичних ситуацій і корисних порад, які чекають на будь-кого.

Починаючи з 1991 року, квартирне шахрайство в Черкасах носило тимчасовий, аматорський характер. Були і «фірми», що торгували новобудовами, головним девізом яких було: 50% передоплати, а решта грошей протягом 5 років.

Так, троє “підприємців”, продали в 1993 році близько 17 квартир на Митниці. Їх квартири були наддешевими, тому ніхто й не просив ні у кого ніяких документів. Були і фірми з документами, які отримали гроші за 12 трикімнатних квартир від українців з Сургуту, а потім переоформили їх на своїх співробітників і продали. Була фірма “СФЕРА”, яка будувала сама, тільки ось половина квартир була продана декільком людям одночасно. В центрі міста дотепер сиротливо рожевіє багатоповерхівка, яку обіцяли побудувати 10 років тому.

Але ця “еліта” залишилася у минулому, не без допомоги черкаського відділу ВБОЗ.

Є прошарок “осіб” попростіше, вони “шанують кримінальний кодекс”, але якось дуже односторонньо. Йдеться про деякі договори пайової участі, в яких не стоїть кінцева сума за 1 квадратний метр.

Я говорю про фірми, які три роки вводили в експлуатацію практично готовий будинок, а власники квартир перебивалися житлом у родичів.

Інші, “прості любителі”, діяли з меншим розмахом, але були більш винахідливі, переклеювали фотографії в паспортах або збирали їх з декількох різних, і продавали чужі квартири, “забували” принести 1-2 тис. у.о. в нотаріальну контору на оформлення і виявлялося, що назавжди. Вони ж допомагали продавати квартиру другові, брату, куму, а після ювілейного гуляння, виручена сума зменшувалася, іноді до нуля.

Ці ж особи, оглядаючи порожню квартиру, просили ключі – показати тещі і дружині, а через 3 дні чужа квартира була заповнена меблями і новими мешканцями, які абсолютно не поспішали, не тільки оформити, але і заплатити за покупку. Вони ж, просили “розрахуватися потім” і з безневинними очима протягували тому, хто “очманів” покупцю 2500 купонів – пам’ятаєте такі гроші 🙂 (200 у.о.) за його однокімнатну квартиру “Вася, ми ж сільські трактористи, ти просив 2500 ми їх тобі і принесли”.

“Аматори” продавали свою квартиру, а потім протягом років не поспішали її звільнити або залишали квартиру не тільки без розеток, але і без дверей, балконних рам, унітазів, ванн, але з тисячними боргами, в у.о. за спожиті комунальні услуги.

Є, звичайно, і непрямі плюси: не без їх участі ведеться активне переселення алкоголіків і наркоманів у віддалені сільські райони. Шкода тільки, що їх зменшення, починає компенсуватися за рахунок людей самотніх, малоімущих або просто старих і довірливих. Такі квартири можна купити дешевше і жити там, поки не приїде брат з Москви або син з Португалії.

Ціни на житло зросли і на сцені з’явилися “одинаки-професіонали” з відпрацьованими типовими прийомами.

Тепер від короткого огляду, перейдемо до більш детального.

“Квартира з господарем на додачу”

Конституція гарантує всім право на житло. Більшість людей хоче вирішити свої житлові питання, одночасно купуючи і продаючи квартиру. Тут-то і виникає конфлікт: квартира куплена, а господаря згідно із законом не можна виписати в “нікуди”. Є декілька “законних способів”, які дозволяють прописаному (господарю або третій особі) розірвати договір купівлі-продажу. Це вигідно, коли в сумі договору стоїть занижена балансова вартість.

Покупцю повернуть тільки це, а якщо продавець встиг її розтратити – він виплачуватиме вам її із зарплати або допомоги по безробіттю, 20 років або більше. Серйозні фірми, що працюють у сфер нерухомості враховують це і не видають продавцю всю суму до виписування, їм вірять, але хто із сторін згодиться залишити частину грошей у чорного маклера? Наприклад, уряд Москви спеціально виділяє деяку частину громадян в “групу ризику” і дозволяє їм продавати квартири тільки після виписування, Черкаси ж, як і більшість міст, є “містом загальної рівності”.

“Нова квартира і треті особи”

Власність (у тому числі і на житло) – це три права – володіти, користуватися та розпоряджатися.

“Проста” ситуація – Чоловік купив квартиру, одружився й прописав дружину. Його дружина – третя особа, яка не може володіти і розпоряджатися, але має право користуватися та проживати. Оскільки треті особи не мають прав власності, то вони не значаться в договорі і квартира спокійно може продаватися, а вище названі мають законне право проживати в квартирі.

Порада упевненим покупцям, особливо тим, які діютимуть через “чорного маклера” або посередника – будь-якими способами перевіряйте через РЕУ, ЖЕК факт зняття з реєстраційного обліку всіх там проживаючих. Інакше може вийти наступне: приходите додому, а на кухні колишній “мешканець” в ретузах п’є пиво. Для цього зверніться до власника майна і разом з ним відвідайте ЖЕК або кооператив, попросивши видати довідку про склад мешканців за даною адресою, бажано з детальним розшифруванням по роках, хто, коли і у зв’язку з чим був виписаний або прописаний. Тоді у вас не буде сумнівів, хто прописаний або виписаний по суду, у зв’язку з від’їздом в місцях позбавлення волі, але із збереженням права на мешкання.

“Продвинута” ситуація – продаж квартири, яка здана за договором оренди. Орендар може розірвати договір, а якщо він у змові з власником, поділити дохід від продажу квартири другий раз. Ви питаєте, як вам повернути свої гроші? Ви повернете тільки суму, вказану в договорі і якщо продавець не виїхав назавжди і не розтратив ці гроші. Договір буде розірвано все одно за заявою цієї третьої особи.

“Помилкова адреса” – це практикується з приїжджими і не тільки. Тимчасово міняються таблички з назвами вулиць і номерами будинків. Відмінна квартира, прийнятна ціна, солідний брат, він же син, дядько, батько, мати, сестра, тітка і т.д. Захоплений покупець платить гроші, заселяється, робить ремонт, а через півроку, з’являється господар – “Я не обіцяв сплатити Ваш ремонт, і взагалі де той хлопець, якому я здавав квартиру?!”. Неуважний або нервовий покупець вважає читання розділу про метраж і адресу непотрібним, а жити доведеться на околиці або на смітнику.

“Подвійний продаж” – такі афери скоюють ті, хто покидає місто або гастролери, що приїхали спеціально для такої операції. Власник, нібито втрачає документи на квартиру, пише заяву в БТІ і одержує дублікат. Водночас, або з 15-хвилинним інтервалом оформляються 2 договори купівлі-продажу однієї і тієї ж квартири в різних нотаріальних конторах, а потім на таксі і в інше місто.

З двох покупців щасливим набувальником буде той, хто перший зареєструє операцію в БТІ, другому забезпечено довічне ходіння по судах… Але якщо у другого є “кінці” в БТІ, то виявитися першим може і він. Та, само собою, ніхто не буде проти отримати декілька безповоротних завдатків за цю квартиру.

Але не завжди результат такий. “Добросовісним покупцем”, з точки закону, може бути визнаний будь-хто з покупців, все це доводиться в суді. Не обов’язково фактом буде те, по яких документах отримувалася квартира, головне, хто виконав всі кроки сумлінно, ось це і доведеться доводити в суді, зрозуміло, не безкоштовно.

“Приїжджайте в понеділок або 25-й завдаток” – вінницька схема 2005-2006 років, поширена у агентств, чорних маклерів і шахраїв, які починають працювати – індивідуалів. Продається квартира ціною дешевше на 10-15%, “цегляна євро-трьошка в центрі”. Закон не забороняє приймати необмежену кількість завдатків. Ось Ви його і даєте.

Зустріч – п’ятниця 16-00, за 2 години Вам дзвонять (співробітник “агентства”, маклер, господар тощо) і говорить, що операція переноситься на понеділок. Ви дзвоните дружині, кажете що зайняті, їдете до коханки або на футбол, а в понеділок вам говорять, що ви спізнилися, і НІХТО вам не дзвонив. Так залишається до 50% завдатків. Ще 25% віддають із скандалом протягом місяця, 25% не віддають ніколи або люди перестають звертатися за його поверненням.

“Підробка договору, довіреність”. Фактично договір має лише 2 рівні захисту – друк нотаріуса і бланк. Бланк можна купити в Інтернеті. Ще не знайшли близько 5000 бланків вкрадених в 2000-му, крім того – продаються і свіжі. Простіше підробити довіреність і на її основі одержати дублікати всіх документів. Чистий нотаріальний бланк дорогий, проте є довіреність з сільських рад, лікарень, командувань військових частин, в’язниць. Довіреність можна “відмити” телеграмою – навряд чи телеграфістка у “Пашківцях” визначить крадений бланк і підроблений друк. Виготовлення друку – не проблема, 100 у.о. – друк, 1000 у.о. – нотаріальний комплект, 2000 у.о. комплект устаткування для виробництва будь-якої поліграфії. Інтернет, Київ, Москва…

“Фальшиві паспорти” – поширено серед гастролерів ближнього і дальнього зарубіжжя. Знімається квартира, здобувають або підроблюють паспорт власника – зміна фотографії, прописки. Потім заява до органу приватизації, 3-5 днів, готовий комплект документів і квартира продана. А може і двічі… Знайти довірливого покупця тут просто – на дурничку буде багато охочих. Складнощів з демонстрацією квартири ніяких – він в ній тимчасово проживає. Після операції шахрай повертається (ховається) в основному назад на батьківщину, що ускладнює роботу органів міліції. Залишається лише судова тяжба колишнім і майбутнім власникам. Якщо щось не виходить, шахраї зникають разом з пакетом завдатків… І взагалі, здавати квартири треба обережно.

“Здавайте квартиру з розумом! Міжмісто із знижкою” – необхідні телефон з радіоподовжувачем (cdma (свій), і квартира з телефоном (ваша). Господарю переплачують, щоб рідше з’являвся – і на промисел. Гуртожиток для іноземців, тимчасових робітників з України, Китаю і Гондурасу, дзвінки на батьківщину, серозний ремонт, та і у переговорного пункту завжди знайдуться охочі. Власнику залишаються тільки астрономічні рахунки. Відключення телефону, арешт квартири для можливого відшкодування боргів… Через суд довести свою правоту вельми проблематично, та і грошей ні з кого узяти.

Врятуватися можна, тільки якщо бути розбірливим до “людей-поселенців” або брати заставну суму за переговори (або взагалі вимкнути вихід на міжміський зв’язок), а можна звернутися в солідну фірму і скласти письмовий договір. Або хай гості телефонують по картах ip-телефонії, із будь-якого телефону. Сам так дзвонив у липні біля київського Главпоштампу, до Швеції, просто по приколу. Та й дешевше в три рази.

“Перетворення господаря” – гримування “під господаря” – малопоширений спосіб шахрайства. Він вимагає додаткових ресурсів і талантів, що не купуються (артистизм, комунікабельність). Через ці причини – виключно ефективний при одноразових операціях з дорогими об’єктами.

“Види рекету” (це здирство, об’єднаємо декілька варіантів)

Кримінальний – на жаль, важка реальність – власника квартири можуть примусити її продати, іноді, самі продавці перебувають у змові з рекетирами. Бували випадки, коли члени або друзі сім’ї наводили рекетирів на спроможних покупців. Не втрачайте самовладання, будьте пильні і не забувайте про існування правоохоронних органів. Проте якщо ви не хочете такого роду проблем, то нічого вигадувати і прокидатися ночами в холодному поту. Найнадійніший спосіб – звернутися в “солідну фірму” де забезпечать повну конфіденційність. Безумовно, квартира коштуватиме дорожче на 1-2%, але ви збережете гроші і нерви і здоров’я.

Гастролерський – Київ, літо 2004 року. Два громадяни прийшли у фірму придбати елітне житло. Вибрали адресу, поїхали з агентом. На перегляді вони довго захоплювалися картинами, антикваріатом, заявляли, що з радістю готові до покупки. Після того, як покупці розпрощалися з агентом, вони повернулися назад до господаря. Під приводом забутої папки, продавець з радістю розкрив їм двері. Наступні події розверталися швидко: господаря ударили по голові металевою трубою, потім жорстоко побили ногами, пристебнули до батареї наручниками і били до втрати свідомості. В результаті були викрадені всі цінні речі в квартирі, антикваріат, картини, золото, гроші, техніка.

Цей випадок закінчився досить благополучно і господар залишився живий, а бандити спіймані. Виявилося, що вони вчинили вже близько п’яти подібних нальотів і спеціалізувалися в основному на картинах. Проте, що можна чекати від наркоманів, дрібних бандитів, ідіотів і т.д. легко уявити. Їх нерідко цікавлять зовсім не елітні квартири. Будьте пильні і завжди пам’ятаєте, що покупець є перш за все незнайомою людиною.

Маклерський – Ви продаєте квартиру і даєте відкрите оголошення. Приходить джентльмен (на 99% маклер), торгується, фіксує ціну і дає завдаток в розмірі 1-2% від її вартості. Оформлення на протязі місяця. Потім він приводить брата, сестру, дядька, друга, начальника… Це його клієнти. Коли Ви зрозумієте, що на вашій квартирі відверто додали 10-15% від її вартості, і ви не можете продати її іншому самі – джентльмен перетворюється на розлюченого бика – загрози, “лічильники”, і таке інше. Коли у вас запитають “а скільки Ви хочете за квартиру” і скажуть, що продадуть за Вашою ціною, а з покупця візьмуть більше, невже Ви думаєте, що з покупця візьмуть тільки 3%? Адже це Ваші недоотримані гроші і збільшення термінів продажу квартири за ціною більшої на 500-2000 у.о.

Фірмовий – так звані “ексклюзивні договори”. Що таке цей “ексклюзивний договір”? Як і будь-який договір, він повинен бути урівноважений взаємними правами і обов’язками.

З однієї сторони клієнт (продавець) передає всі документи на свою нерухомість в Агентство і зобов’язаний оформити свою нерухомість тільки через агентство і заплатити комісійні агентству, навіть якщо він знайде покупця самостійно. Протягом обумовленого в договорі терміну, продавець не має права зняти об’єкт з продажу або відмовитися його продати. Інакше клієнт зобов’язаний заплатити Агентству штраф у розмірі комісійних від продажу об’єкту. Як правило, термін встановлюється від 1 до 3 місяців.

Це жорсткі обмеження, але що одержує продавець натомість?

У всьому світі, якщо Агентство не продає об’єкт у встановлені терміни і за злагодженою ціною, Агентство виплачує продавцю штраф в розмірі 10-25% від вартості об’єкту! І, звичайно, повертає одержані документи.

В славному місті Черкаси, люди довірливі, вони не тільки не знають про такі правила, не тільки з великим скандалом забирають віддані документи, але, часто, самі платять штраф горе-ріелторам. Адже вони ж “працювали”.

Цей “ексклюзивний договір” – величезна відповідальність Агентства перед клієнтом. Вся контора навалюється на продаж, йде масова реклама, інформація поступає у всі паралельні агентства, всі розуміють, що не продати об’єкт в строк – значить заплатити 20% штраф. А черкаський варіант “ексклюзиву” – тільки зручний мотив забрати документи, забезпечити собі монополію на продаж і чекати, коли хто-небудь її купить, просто чекати, все одно немає ніякої реальної відповідальності…

Аматорський – застосовується приватними особами, часто квартирантами, які не мають достатніх сум на покупку звичної квартири. Вас запрошують до “свого нотаріуса”, де, в останню мить з’ясовується, що не вистачає 10 -20% від потрібної суми. Гроші обіцяють привезти швидко, але потім. Не привозять ніколи. Ви ж ставите підпис в договорі, що одержали всю суму.

Парадокс в тому, що вас не умовляють почекати – на Вас починають тиснути, кричати і загрожувати типу “ти, що мене не поважаєш?”

Наркоманський – Коли Ви даєте оголошення в газету про продаж квартири, то рідко замислюєтесь про наслідки. Знаходиться “покупець”, подивиться квартиру, схоче купити, але, на жаль, на даний момент через ряд причин, він не може її купити. Тітка хворіє, гроші на роботі не виплатили…

Клієнт зрідка довідується – чи не продана квартира і запевняє вас, що він хоче її купити, але йде час, ви знаходите іншого покупця і повідомляєте його або він сам якось взнає, що квартира вже продана. Ви самі розказали всьому світу, що у вас з’являться гроші, так що у момент щастя вдало завершеної операції ви ризикуєте піддатися нападу, грабежу, здирству, а про наркомана я взагалі мовчу – особливо небезпечна категорія, як ви знаєте. Коли все це може закінчитися одному Богу відомо, добре, якщо залишитеся в живих.

“Квартири в кредит – банки і склянки”

Всі знають, що можна купити квартири в кредит. Вигідно, весь світ так живе. Але не все в країні Україні так, як у світі.

1. Всі знають, що за одержаний кредитви залишаєте квартиру в заставі. Але мало хто думає – у кого ви залишаєте цю квартиру, і що відбувається з квартирою, якщо кредитна установа збанкрутує.

Особисто мені, важко представити банкротами, таких монстрів як Аваль або Приватбанк, але навіть якщо представити практично неможливе, то вся їх структура буде поглинена не менш крупним і спроможним банком, який має хорошу репутацію – стандартні правила ведення бізнесу, який, ставши правонаступником, не мінятиме умови договору застави.

2. Але якщо збанкрутує “Кредитна Спілка”, я не хотів би зіткнутися з правонаступником, який маже повестися непередбачувано. Він може взагалі не з’явитися – і хто зніме заставний арешт з квартири? А може і зажадати негайну оплату – хто знає… Хто і що в засновника у голові…

Ви скажете – то не майте справу із спілками!

Відповідаю, не люблю, коли одурюють по дрібницях. Вони беруть у людей гроші під 27% річних (і банки, до речі, теж), а пропонують кредити під 7,2%. Копперфільд відпочиває.

Питаю – чому, відповідають – заробляємо на сільському господарстві; питаю, так неврожай був минулого року – кладуть слухавку.

Далі – цікавіше, говорять “знижки на нотаріальне обслуговування”. Витрати на нотаріат це – 2% від суми контракту (1% – держмито, 1% – пенсійна фундація, хоч стріляй нотаріуса, але це він зобов’язаний узяти).

Та ще послуги 100-150 гривень – заробіток нотаріуса, 10% – 15 гривень. Пани! Що таке 3 долари, якщо квартира стоїть 50 000…

Далі ще цікавіше – Аваль, Приват і всі нормальні банки нараховують відсотки на залишок кредитної суми. А Спілка бере % зі всієї суми кредиту, незалежно від суми залишку.

На пальцях – Ви берете 10 000 під 12% на 10 років в Авалі, через 9 років ви платите 12% від 1000, а в Спилку ви платитимете 7% від 10 000. Відчуйте різницю .

Міна сповільненої дії. П’ючі і самотні.

Шахраї і бандити шукають квартири алкоголіків та наркоманів. Втягують в борги, потім пропонують квартири попростіше – околиця, за містом, квартира продається швидко. Шкода продавців і покупців, якщо у продавця юридично грамотні родичі. Не дуже велика проблема розірвати договір купівлі-продажу, коли продавець хворий або на обліку. На жаль дуже часто цих людей просто вбивають.

Технології різні, від підроблених документів до договору довічного утримання – щоденне вино, закуска і інші радощі. В один прекрасний момент добродійники пропонують відвідати родичів за кордоном. Просять розказати підопічного про це всьому будинку і окрузі, а далі відвезять жертву прямо на той світ – або “супчик на газ” і побутове отруєння, або передозувала ліків або невчасний прийом цих же ліків. Важко доказові речі і міна під покупцем, якщо це виплиє – то прощай і квартира і ремонт.

Можна писати ще багато, тут приведені типові і найпоширеніші схеми. Щороку з’являються нові, і комбінації старих.

Сайт “Lohotron.in.ua” для того і створений, щоб зменшити вірогідність таких подій…

Будьте пильними!

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Залишити відповідь

Ви маєте змогу за кілька секунд швидко ввійти за допомогою: